Direttiva mutui: addio alla casa dopo 18 rate non pagate

A cura della Dott.ssa Marina Crisafi

Tutte le novità del decreto che recepisce la direttiva europea sui mutui in via di approvazione

Immobili alle banche, senza passare dal tribunale, dopo 18 rate di mutuo non pagate e non 7 come originariamente previsto; maggiori tutele e informazioni per i debitori; estinzione del debito, anche in caso di realManos entregando una casaizzo inferiore alle somme dovute. Sono questi i principali correttivi apportati dalle commissioni finanze di Camera e Senato nel parere favorevole ma condizionato rilasciato il 9 marzo scorso al decreto legislativo che recepisce in Italia la direttiva Ue 2014/17, meglio nota come “direttiva mutui“. Il via libera delle commissioni parlamentari, nonostante le infinite polemiche di questi giorni sul testo, toglie, di fatto, ogni ostacolo al definitivo recepimento della direttiva nel nostro ordinamento, ma contiene numerose osservazioni tese ad assicurare maggiori garanzie ai consumatori, delle quali l’esecutivo dovrà tenere conto nella rielaborazione dell’impianto originario del testo.

Ecco, in pillole, le novità principali:

 Inadempimento dopo 18 rate non pagate

Lo schema di decreto prevede che, in seguito ad apposito accordo tra la banca e il cliente, in caso di inadempimento di quest’ultimo la prima possa vendere direttamente l’immobile dato in garanzia bypassando l’intervento del giudice.

Tra le principali condizioni apposte dalle commissioni parlamentari, vista la scomparsa del “filtro giudiziale”, c’è la previsione che per “inadempimento” debbano intendersi esclusivamente i mancati versamenti e non i meri ritardi.

Rispetto all’originaria formulazione, la morosità inoltre scatterà soltanto dopo 18 rate non pagate (e non dopo 7).

Viene richiesto, altresì, al Governo di esplicitare che le rate riguardino in via esclusiva la cadenza mensile (al fine di escludere ogni dubbio su una possibile applicazione della clausola ai mutui con cadenze trimestrali, semestrali o annuali) e di obbligare la banca d’Italia ad una più intensa vigilanza, soprattutto, nelle ipotesi di “particolare debolezza dei soggetti contraenti”.

La clausola di inadempimento

La c.d. “clausola di inadempimento”, che rappresenta una sorta di compromesso tra l’interesse della banca creditrice ad accorciare i tempi delle procedure per il recupero del proprio credito e quello del debitore/consumatore a non andare incontro al pericolo di perdere la propria casa, dovrà essere oggetto di un esplicito accordo tra le parti. Fermo restando, l’obbligo per il Governo di specificare che il finanziatore non può condizionare l’erogazione del mutuo all’inserimento nel contratto di credito della clausola stessa.

Inoltre, nel parere delle commissioni parlamentari, viene chiesto all’esecutivo di specificare (nel comma 3 dell’art. 120 quinquies-decies) che, in caso di inadempimento, il trasferimento dell’immobile oggetto della garanzia avvenga “mediante separato atto di disposizione del bene stesso da parte del debitore e che in ogni caso la banca si impegna a valorizzare l’immobile al miglior prezzo di realizzo possibile, indipendentemente dall’ammontare del debito residuo”.

Consulenza obbligatoria per i clienti

Al fine di rafforzare la tutela dei consumatori, tra le modifiche apportate dalle commissioni, figura anche la previsione che, al momento della sottoscrizione della clausola di inadempimento, il cliente/debitore sia assistito da un consulente che dovrà fornire informazioni chiare e semplificate per consentire allo stesso di valutare la convenienza o meno della clausola. Spingendosi oltre, le commissioni hanno affidato altresì al Governo l’opportunità di valutare che il servizio di consulenza al credito venga fornito obbligatoriamente anche nel caso in cui il consumatore stipuli un contratto di mutuo per la prima volta e che la consulenza sia prestata dal finanziatore con oneri a carico di quest’ultimo.

La valutazione dell’immobile

Laddove si arrivi all’accordo tra il cliente e la banca per il trasferimento dell’immobile al fine di ripianare il debito, viene previsto nel testo che comunque dovrà essere assicurata la massima garanzia nella stima del valore dell’immobile stesso.

A tal fine, il perito scelto dalle parti per stimare il bene oggetto della garanzia dovrà possedere requisiti che ne assicurino l’indipendenza, per cui il potere di nomina dell’esperto sarà attribuito al presidente del tribunale territorialmente competente.

Nessuna clausola retroattiva né per le surroghe

Ulteriore conditio sine qua non contenuta nel parere rilasciato dalle commissioni parlamentari al testo governativo è l’esclusione categorica che la clausola di inadempimento possa essere estesa ai contratti di mutuo già in essere.

Il Governo viene invitato infatti a sopprimere dal testo le parole “o successivamente”, in quanto tale previsione non trova esplicita corrispondenza nel dettato dell’art. 28 della direttiva 2014/17/UE”. La clausola pertanto potrà applicarsi soltanto ai negozi sottoscritti a partire dalla data di entrata in vigore del decreto di recepimento.

Viene altresì richiesto all’esecutivo di inserire esplicitamente l’impossibilità di applicare la suddetta clausola anche alle surroghe e di escludere qualsiasi reintroduzione di penali sull’estinzione anticipata dei mutui, cancellate diversi anni ad opera della c.d. legge Bersani.

No al patto commissorio, sì al patto marciano

Ad essere escluso categoricamente dallo schema di decreto che recepisce la direttiva è, inoltre, il pericolo paventato da più parti di una possibile deroga al divieto di patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c. Viene considerato lecito, trovando apposita codifica nell’ordinamento, invece il c.d. “patto marciano”, come sancito dalla giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione (cfr. sentenza n. 10986/2013), che, a differenza del patto commissorio non prevede sproporzione tra l’entità del debito e il valore del bene dato in garanzia e la restituzione al debitore da parte del creditore dell’importo eccedente.

Nel parere si invita, infatti, il Governo a chiarire nel testo che non c’è nessuna deroga al divieto ex art. 2744 c.c., il quale dispone la nullità del patto col quale si conviene che “in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore e di specificare la nozione e l’entità quantitativa e temporale dell’inadempimento comunque per una morosità non inferiore a 18 rate al ricorrere del quale si prevede la restituzione o il trasferimento del bene oggetto di garanzia reale, ovvero dei proventi della vendita dello stesso, chiarendo nel decreto legislativo che non costituisce a tali fini inadempimento il ritardo nel pagamento di cui all’art. 40 comma  del Tub”.

 Estinzione del debito e diritto all’eccedenza

Ulteriore importante condizione contemplata dal parere parlamentare allo schema di decreto legislativo di recepimento è l’espressa previsione che la restituzione o il trasferimento dell’immobile oggetto di garanzia reale alla banca, e relativa vendita, comporta in ogni caso l’estinzione totale del debito.

In altri termini, sia se il valore dell’immobile o il prezzo ricavato dalla vendita coprano l’ammontare del debito, sia se il valore del bene trasferito o il ricavato della vendita siano inferiori all’ammontare del debito residuo, lo stesso deve ritenersi comunque estinto.

Rimane fermo, inoltre, il diritto del consumatore all’eccedenza,  laddove il valore dell’immobile oggetto di garanzia restituito, trasferito o venduto sia più alto rispetto all’ammontare del debito stesso.

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