Mutui – Penale per estinzione anticipata. C’è usura?

compensi-avvocatiIl tema dell’usura nei rapporti bancari è sempre di scottante attualità. In particolare nei mutui e nei finanziamenti si continua a discutere sulla inclusione nel TAEG di tutti quei costi che non sono mai applicati quando il mutuo ha uno sviluppo fisiologico. Tra questi, oltre alla mora vi è anche la “penale per estinzione anticipata”. La più recente giurisprudenza si sta orientando, sempre di più sulla inclusione nel TAEG anche di questa voce di costo che, seppure potenziale, rientra comunque sempre nei costi “collegati con l’erogazione del credito”. Tra le sentenze concordi con questa tesi citiamo: Tribunale Pescara 28.11.2014, Tribunale collegiale di Bari, ordinanza del 01.12.2014, tribunale-bari-19-10-2015 pdf, Tribunale di Bari, ord. del 27.11.2015 che in particolare ha espressamente sancito che anche il costo (espresso in TAEG) promesso in pagamento dal mutuatario per l’esercizio del diritto potestativo di estinguere anticipatamente il mutuo rileva ai fini della normativa antiusura e determina, in caso di superamento del tasso soglia, la gratuità del finanziamento ai sensi dell’art. 1815, 2° comma, c.c(1).

Tanto acclarato occorre verificare come deve essere determinato il “peso” di questa voce di costo nel TAEG; quanto costa effettivamente la penale per estinzione anticipata e come si può determinare il TAEG senza fermarsi alle apparenze.

Nella maggior parte dei mutui se si verifica la reale incidenza percentuale della penale per estinzione anticipata, il mutuo risulterà usurario.

Al momento della sottoscrizione di un mutuo, il contratto che la banca impone al cliente contiene quasi sempre una clausola in cui viene pattuita una penale da applicarsi nella eventualità che il cliente voglia estinguere il mutuo anticipatamente rispetto all’originario piano di ammortamento.

Questa penale è determinata sempre come percentuale di costo da applicarsi a tutto il debito residuo. In genere è un valore percentuale compreso tra 1% ed il 2% da calcolarsi sul tutto il capitale residuo indipendentemente dalla durata.

Secondo l’interpretazione del Tribunale di Bari la penale o commissione per estinzione anticipata deve essere considerata un costo e come tale inserito nella determinazione del TAEG. Nella ordinanza viene precisato che trattandosi di un costo determinato in percentuale sul capitale residuo occorre determinare il costo massimo che tale percentuale può assumere e che detto costo massimo si raggiunge nel momento in cui il mutuo viene estinto in un momento precedente il pagamento della prima rata.

Dal punto di vista tecnico spetta al consulente Tecnico quantificare il costo effettivo e determinare di conseguenza il TAEG.

La prima operazione da compiere e quella di determinare l’importo massimo della commissione e lo si fa applicando la percentuale indicata in contratto al capitale mutuato:

Cn = C * T/n

dove:

Cn = Capitale netto

T = Tasso della penale

n = numero di rate del piano di ammortamento

Sviluppando la formula si ottiene:

Cn = C * t/ n * 100

dove

t/100 = costo della panale

Questo importo dovrà essere sommato all’importo della rata unitamente a tutti gli altri costi collegati con l’erogazione del credito e consistenti in:

  • Spese istruttoria pratica
  • Spese di perizia
  • Costi assicurativi
  • Spese di incasso rata
  • Eventuali altri costi previsti nel contratto di mutuo e collegati con l’erogazione del credito.

Tutti i costi previsti una tantum, analogamente alla penale per estinzione anticipata, dovranno essere spalmati su ogni singola rata e quindi il costo complessivo andrà diviso per il numero di rate.

Tutti i costi, quali il costo di incasso rata, applicabili su ogni singola rata saranno invece considerati nella loro interezza.

Sommando quindi tutti i sopra elencati costi all’importo della rata e moltiplicando il valore così ottenuto per il numero di rate previsto dal piano di ammortamento otterremo il costo complessivo del finanziamento.

A questo punto si potrà utilizzare la formula:

formula

dove

i = TAEG

K = numero d’ordine di un “prestito”

K’ = numero d’ordine di una “rata di rimborso”;

Ak = importo del “prestito” numero K;

A’k’ = importo della “rata di rimborso” numero K’;

m = numero d’ordine dell’ultimo “prestito”;

m’ = numero d’ordine dell’ultima “rata di rimborso”;

tk = intervallo espresso in anni e frazioni di anno tra la data del “prestito” n.1 e le date degli ulteriori “prestiti” da 2 a m;

tk’ = intervallo espresso in anni e frazioni di anni tra la data del “prestito” n.1 e le date delle “rate di rimborso” da 1 a m’

Come si vede l’equazione non è d’immediata risoluzione dovendosi determinare una sommatoria per il numero delle rate previste nel piano di ammortamento.

Un esempio chiarirà meglio quanto descritto:

Data erogazione: 5/4/2011

Capitale erogato: 100.000

Penale per estinzione anticipata: 1%

Ulteriori costi incidenti su ogni singola rata: € 14,75

Numero di rate previste nel piano di ammortamento: 60

Importo della singola rata: 1.841,65

Periodicità della rata: mensile

Applicando le formule precedenti:

Cn = 100.000 * 1/ 60 * 100 = 16,66

L’importo di € 16,66 andrà sommato alla rata unitamente all’importo di € 14,75 ottenuto come somma di tutti gli ulteriori costi collegati con l’erogazione del credito.

i = TAEG

K = 1

K’ = 60

Ak = 100.000

A’k’ = 1841,65 + 16,66 + 14,75 = 1873,06

m = 1

m’ = 1

tk = 0

tk’ = da 1/12 fino a 5

formula2

Sviluppando la formula si ottiene i = 5,176%

Il TAEG riferito al mutuo in esame risulta pari al 5,176% e dovrà essere confrontato con il tasso soglia che alla data di sottoscrizione del mutuo, 5/4/2011 era pari al  4,185%.

In questa caso il mutuo risulta usurario.

A cura del Dott. Armando Miele

(1) “Ai sensi dell’accertamento dell’usurarietà del tasso applicato al mutuo in esame deve tenersi conto anche della commissione (o penale) per estinzione anticipata del credito alla stregua di quanto previsto dall’art. 1, v co., l. 108/96 a tenore del quale “per la determinazione del tasso di interesse usurario si tiene conto delle commissioni, remunerazioni a qualsiasi titolo e delle spese, escluse quelle per imposte e tasse, collegate alla erogazione del credito”. La Corte di Cassazione, con la nota sentenza n° 350/2013, ha stabilito che “ai fini dell’applicazione dell’art. 644 del codice penale e dell’art. 1815, secondo comma, del codice civile, si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, quindi anche a titolo di interessi moratori”. Ne consegue che ai fini della verifica della usurarietà del tasso convenuto nel contratto di mutuo, deve tenersi conto non solo del tasso di interessi convenuto ma anche di tutti gli altri costi previsti in contratto, sia quelli certi (come le spese di istruttoria, e quelle di assicurazione dell’immobile o degli immobili concessi in garanzia) che quelli eventuali, quali possono essere gli interessi moratori dovuti in caso di inadempimento nel pagamento delle rate di mutuo e la commissione per l’estinzione anticipata. Per quanto attiene a quest’ultima commissione, deve rilevarsi che, sebbene sia determinata in misura percentuale sul capitale residuo, ai fini dell’accertamento dell’usurarietà del mutuo il calcolo deve essere operato con riferimento al capitale concesso a mutuo dovendosi aver riguardo al momento in cui le condizioni vengono pattuite, così come prescrive la legge, considerato che in ipotesi ben può accadere che l’estinzione anticipata venga richiesta a distanza di qualche giorno…. Alla stregua di tale considerazioni deve dunque sospendersi la procedura esecutiva considerato che… il tasso convenuto (dato dalla sommatoria del tasso convenzionale, di quello di mora, delle spese di istruttoria e di assicurazione nonché del’1,50% per estinzione anticipata) è superiore al tasso-soglia determinato all’epoca in cui fu stipulato il contratto in esame con conseguente gratuità del mutuo”.
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